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上海人的居住经① | 超级有钱的业委会如何掌管1.8亿

2019/9/12 20:52:12

上海人的居住经① | 超级有钱的业委会如何掌管1.8亿

 

编者按:上海人的精致,全国有名。这一点,在“居住”这件大事上体现得淋漓尽致。几十年来,上海人的居住条件普遍都并不宽裕,从棚户区、石库门、新公房到商品房、别墅大平层,上海人一直在精打细算、努力改善着居住条件。本栏目今起连续三天推出“上海人的居住经”系列,聚焦“业委会如何管钱”、“多层老房子装电梯”、“物业不靠谱怎么办”等话题,讲几个上海屋檐下的真实故事。 

 

沿苏州河而立的中远两湾城,是上海内环以内少有的大型居住区,有业1万多户。

 

当初,居民们缴纳的物业维修基金本金共有1.2亿元,如今,经过多年利息和增值雪球滚到1.8亿多元。由于种种历史原因,这笔钱迟迟没有动用,但十几年来,小区设施渐渐老化、群租严重、电梯老旧、监控探头失灵等问题层出不穷。

 

终于,2014年2月,中远两湾城第二届业委会终于在一片吵闹声中成立,两年时间里,业委会主任已经换到了第三任。

 

超级有钱、又压力山大的业委会,如何掌管这笔巨额资金。

 

几十年,首次启用维修基金

 

临水而建的中远两湾城。 黄尖尖 摄

 

现任业委会主任名叫杨良义。退休前在一家通信企业搞技术的他,在小区里住了13年,属于这里的元老。

 

2015年夏天,小区里好几部已经运行十几年的电梯出了故障,但维修基金迟迟动不了,业主们怨声载道,业委会团队备受质疑。前业委会主任就在重重压力下辞职了。

 

好不容易建成的业委会,又没了主任,怎么办?时任业委会秘书长的杨良义站出来。他和大家一起努力,学习政策法规,协调、总结工作并建立一套依法依规使用维修基金工作流程,总算开通了维修基金,这对于中远两湾城来说是个历史性的创举。

 

“房子造好十几年了,小区很多设施都老化了,维修基金却从来没动过。”业主对物业公司不信任,认为他们“黑”了很多钱;物业公司收不到管理费,服务也不到位。

 

由于小区体量巨大,业主间利益不平衡,任何要花钱的决议都很难通过。很多业主‘事不关己高高挂起’,惠及不到自己的都不同意,坚决反对动用维修基金。

 

不动本金也能重新装探头

 

杨良义的做法是,不动本金,只用增值部分。他算了笔账,其中一笔大额的三年利息就有1700余万。动用这笔钱,可以装监控探头、整修电梯等。

 

维修基金开通之后,他为小区做的第一件事就是成功启动浩大的监控改造工程。

 

中远两湾城毗邻新客站,附近有高架、轻轨经过,属于半开放式小区,一直存在安全隐患。前几年东区有位女居民被小偷捅了一刀,到现在还没有破案。还有一年,停在小区里的20几辆车都被砸了,幸好最后抓到了人。而小区里原来有500只开发商配置的摄像头,但都是最低配置且年久失修,关键时候起不到有效的作用。

 

杨良义牵头的监控改造工程分三部分,目前只是第一步——楼宇监控。中远两湾城有96个门栋,每栋楼从大堂、楼道、电梯、到各出入口和天台,都需要按技防要求安装摄像头。“粗略算就有1000多个,是原来的两倍。”杨良义挥着手强调,“再加上沿苏州河1.8公里的50个探头和花园里的监控,这是一项很大的工程啊!”

 

楼道里的监控屏幕,每栋楼安装有10个左右高清探头。 黄尖尖 摄

 

这项浩大的工程,从前期勘测考察,到后期找专家方案论证和最后验收,业委会进行得一丝不苟。“绕整个两湾城走一圈要2小时40分钟。”杨良义如今能手绘出整个两湾城的平面图,每一条道路,每一栋楼宇的位置,都了然于心。

 

“我们还找了公安局技术防范专家和监控协会为工程提供专业意见,有了第三方的介入,老百姓就更放心了。”

 

杨良义能随手画出整个两湾城,按他的说法这是一个“肺部”的形状。 黄尖尖 摄

 

曾经的业委会之痛终于缓解

 

实事办成了,百姓的情绪得到缓解,物业费收缴率也上升了。2015年底物业费的收缴率达到97.04%。物业公司的态度也改变了,提高了服务主动性。

 

由物业公司收取的小区停车费、广告费、游泳池租用费等都属于小区公共收益,按规定物业公司每年应把公共收益的70%交给业主大会。但长期以来,物业公司都把这些钱贴到小区的日常维护上,没什么盈余。

 

杨良义清楚地记得今年1月5日这一天,物业公司向业委会提交了173万的小区公共收益,这是业委会十几年来第一年拿到这笔钱。在物业合作配合下,真正实现了公共收益和维修资金收支两条线。

 

杨良义向记者展示去年两张“共有收支汇总表”。黄尖尖 摄

 

管理这么大一笔钱,如何才能顺民意、服民心?杨良义自豪地拿出两张“共有收益收支汇总表”。这两张表张贴在各楼道,小区的每一笔收入和支出都账目分明,每半年公示一次。

 

所有的议题都要同时满足1万多名业主的三分之二,加上150多万平方米户内面积的三分之二以上通过,才能生效形成决议,由业委会实施。

 

“公平公正公开就是从一件一件小事上积累起来的。”杨良义说。

 

杨良义拿出一张张意见征询表,每一张表下都附有业主挨家挨户的签名。 黄尖尖 摄

 

杨良义的业委会之路是从2013年开始的,当时他已经退休在家,总想着能帮大家做点事。“以前上班下班忙忙碌碌,小区里都不认识几个人。有一天看到业委会选举自荐,我就报名了。”经过三次评选,杨良义当上委员,从平安巡逻志愿者做到楼组长。“现在大家都认识我,而且都支持我的工作。”

 

过去维修基金长期开通不了,是因为百姓不信任。“开会啊,吵吵闹闹,会开着开着就发散性跑题,场面控制不住。”

 

杨良义和同事们一起用了半年的时间把相关的法律法规、文件理顺。动用维修基金需在管理平台公示,基金使用有限制,超过限制要得到受益者和相关人员的三分之二同意。该银行审价的必须走审价流程。“所有需要钱的决议都由全体业主说了算,业委会不会随便化一分钱,到我们换届,这1.2个亿也不会有人动。”

 

题图来自网络 (编辑邮箱:shguancha@sina.com)